Van het oude platform: Herbestemming

Archief oude communityplatform • 15 maart 2018
0 reacties
0 likes

Ernst en Janet
Herbestemming

Hallo allemaal,

Dank voor het lidmaatschap!
We zullen ons even voorstellen:
Wij zijn een gezellig stel, beide 43 jaar jong. We zijn enthousiast en houden van het leven. We zijn vegetariër, houden van hergebruiken, milieubewust, natuurliefhebbers etc. Geen kinderen, wel huisdieren. Vragen? Stel ze gerust :)

Vorig jaar ontdekten wij dat in een nabij gelegen buurtschap een kerk te koop zou komen, een gemeentelijk monument. Wij hebben naar de prijs geïnformeerd, zijn naar de bank gegaan en hebben een verzoek bij de gemeente ingediend. Na bijna een jaar hebben we toestemming van de gemeente. Wij hebben er super veel zin in. Inmiddels ons eigen huis zo goed als verkocht, en een laatste bod op de kerk uitgebracht. We wachten vol spanning af. Als alles goed gaat zouden we in maart er kunnen wonen...

Nou ja wonen, we hebben vergunningen aangevraagd, en moeten binnen 4 weken allerlei stukken aanleveren; wij hoopten er 10, 20 jaar te kunnen gaan "kamperen" en er heel langzaam, doormiddel van hergebruikte materialen een mooi huis van te maken. Advies en tips om de gemeente te overtuigen van onze ideeën en plannen zijn heel erg welkom. Aankomende maandag hebben we een gesprek met de gemeente hierover. Wij hebben dit wellicht te romantisch ingezien. Naast het kerkgebouw is ook een verenigingsgebouw, met keuken en 3 toiletgroepen. Van 1 toiletgroep kunnen we eenvoudig een douche maken. Manlief is loodgieter en elektricien en was het liefste timmerman geworden. Van dit bijgebouw willen we een studio/winterverblijf maken. Van daaruit willen we heel langzaam van de kerk een heerlijk woonhuis maken.

Iemand van de gemeente vertelde ons van het nationaal restauratie fonds. Wij waren van plan om het gebouw heel langzaam te restaureren om zo min mogelijk hypotheek op te hoeven nemen. We willen dan herbestemmen en restaureren betalen van ons spaargeld. Wij twijfelen na het horen van het bestaan van het nationaal restauratie fonds wat beter is...
Iemand die ervaringen met ons wil delen?

Noodzakelijke dingen, aan de buitenkant die we eerst aan gaan pakken zijn: schilder, zink en voegwerk.

Het blijkt dat we waarschijnlijk 6%overdrachtsbelasting moeten betalen...iemand ervaring daarmee? Valt dit nog om te buigen naar de normale 2%?

Alle tips en adviezen zijn heel erg welkom!
Bedankt en leuk om hier te zijn :)
Groetjes Ernst en Janet


Hijltje December 3, 2017
Restauratie en herbestemming

Hallo Ernst en Janet,

Allereerst wens ik jullie veel succes met jullie grote project. Jullie hebben een in de 'papieren' wereld een hele weg te gaan. In ons geval was dit een jaar, voordat we wisten waar we aan toe waren. Ik ben er altijd vrij intensief mee bezig geweest. We kochten een rijksmonument, waar 40 jaar lang geen onderhoud aan was gepleegd. Alles wat ik jullie hier schrijf is op eigen ervaring gestoeld en lag dicht tegen mijn vak als jurist.

Het vrijkomende jaar hebben we voor het herstel van de tuint gebruikt. Lekkages dichten, gericht zijn verder verval te voorkomen. Een later (1980)gereconstrueerde kloostertuin. Een hommage aan het voormalige klooster waarvan nu alleen nog de fundamenten en visuele elementen in het landschap over zijn. Oorspronkelijk gebouwd in 1249 en gesloten rond 1580. Afgebroken rond 1807. Bouwmaterialen van de sloop zijn in 1808 aantoonbaar van het klooster afkomstig.

Daarna is er geboerd tot midden jaren '70 vorige eeuw. Daarna is het hele pand  gebruikt als woonhuis. Het werk dat daarna gebeurd is, was van een dusdanige slechte kwaliteit dat het 'weg' gesloopt moest worden. Ten opzichte van het monumentale karakter hebben voor deze delen van de boerderij (buitenom en ook de monumentale delen in de boerderij waren het illegale bouwsels. Ik heb ondertussen 7 jaar in het pand gewoond (Drogeham), mijn vrouw is iedere week 3 dagen voor haar werk in Wageningen geweest. Ik kon mijn juridische advies praktijk vanuit de boerderij uitoefenen. We hebben het casco deel en hoogwaardige restauratie delen uitbesteed aan een echt restauratie bedrijf. Van der Vegt uit Weidum. Ondertussen zijn we zo ver dat de restauratie voor 90% is voltooid. De boerderijwoning is 'klaar ' met nog een appartement en 2 B&B kamers. Er zijn plannen voor nog 2 appartementen  en 6 B&B kamers. We hebben hulp gehad van Monumentenzorg. Uiteraard ook van Van der VEGT, de restauratie aannemer. Vooral met betrekking hoe we sommige dingen aan moesten pakken, om ze weer in de originele situatie terug te brengen.

Dit om ons, mijn vrouw en ik, even voor te stellen. We snappen jullie situatie heel goed. Als particulier kun je dit soort dingen niet in korte tijd. Vanwege de beschikbare tijd, ook vanwege de financiële ribben waar voortdurend te weinig vet op blijkt te zitten. gelukkig groeien ze wel iedere kaar weer aan. Als ons geld data we niet nodig hebben voor ons levensonderhoud, komt in het monument.

We gebruikten ook oude bouwmaterialen. Hergebruik, Geen gebruik van fossiele brandstoffen. Lokaal voedsel, voedsel uit het jaargetijde, etc. Het heeft er toe geleid dat we nog maar 200 m2 aardgas gebruiken per jaar. Er is een hele installatie voor nodig. Transport en afgifte van de warmte door geïsoleerde buizen in de vloer, vloerverwarming, Reservoir voor heet water voor de verwarming (1500 liter). We gebruiken nu hout en pellets. 34 KW. Er komt binnenkort een apparaat wisselaar lucht / water. We werken nu aan ideeën eigen elektriciteit op te wekken. Dat heeft voor een Rijksmonument heel wat voeten in de aarde. Begin volgend jaar wordt de gaskraan feestelijk gesloten. we hopen op een niet al te strenge winter (- 15 graden C en windkracht 8) daar zijn we nog niet echt op berekend. 

Kortom, we zijn lotgenoten.

En nu over jullie.

Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen is 2%. Het maakt niet uit wie de woning koopt en of diegene de woning meteen doorverkoopt. Onder woningen verstaan wij onroerende zaken die op het moment van de overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

Hierop is een uitzondering, het 2%-tarief geldt niet voor andere objecten, zoals bedrijfspanden.

Vraag 1. Is er een woning in het object aanwezig? (aard van de bestemming tijdens de aankoop, mag je vooraf de bestemming veranderen? Tijd krijg je om volgens de Groninger methode te kopen, wel kopen, later betalen). Volgens mij mag de Amsterdamse methode niet meer. Wel kopen, betalen, alle rechten en plichten zijn voor de koper, later overschrijven. Dat deel mag aangemerkt worden als woning voor de 2% regeling. Mogelijk dat de gemeente het pand voor bewoning wil aanmerken, voordat de koop plaats vindt 

vraag 2. Is een kerkgebouw wel een bedrijfspand? Er zijn vele voorbeelden, bijvoorbeeld de kerk in Vianen, die naderhand de bestemming krijgt bedrijfspand. Hoe dat met de 2% regeling is afgelopen, weet ik niet. Het is het onderzoeken waard.

vraag 3. Dit gaat over de leges die betaald moeten worden. Restauratie is onderhoud dat langdurig is uitgesteld. Het valt daarom (mogelijk buiten de legesheffing van de gemeente over de restauratieplannen. Indien de gemeente toch leges wenst te ontvangen, vraag dan om een aanschrijving, zodat je de plicht krijgt tot onderhoud. De gemeente maakt ook zelf fouten in het toezicht. zoals bij ons waarbij de zinken dakgoten waren vervangen door kunststof. Onderzoek in het gemeente archief leverde op dat de gemeente nooit toestemming had verleend voor materiaal wijziging. We hadden zo wel 20 punten, die daardoor buiten de plicht van bouwvergunning vielen. De kosten van leges kunnen wel 10 % van de bouwsom zijn. In ons geval een hele besparing. Ook mogelijkheden zijn, tijdelijke oplossingen om verder verval te voorkomen.

4. Hebben jullie al een goed 'bouwplan'? Wij hebben dit gevraagd aan vormgevers en op punten dat de gemeente erom vroeg, hebben we detail - tekeningen en sterkte berekeningen laten maken. Houd het bouwmanagement in eigen hand, vraag hulp op de onderdelen waar je dit nodig hebt.

In voorgaande probeer ik denklijnen aan te geven. Een alternatieve route, die tot veel besparingen kan leiden. Een Gemeentelijk monument is hierbij in de mogelijkheden beperkter dan een Rijksmonument. Bij ons is het tot dusver gelukt. Waarschijnlijk ook omdat we altijd open zijn geweest over hetgeen we wilden en van plan waren. We stellen ons pand ook open voor geïnteresseerden. Organiseren ook activiteiten voor de omgeving. We hadden daardoor dit jaar tegen de 1200 enthousiaste bezoekers  hadden.

Voorgaande is summier. Vraag er tijdens het proces wel gerichte deskundigheid bij. als dat nodig is (monumentenadvies, notaris, fiscalist, bouwkundige).

Jullie zijn van harte welkom om op voorgaande bij te praten, voor details. 0653132100

Succes toegewenst en groet,

Hijltje


Jaap en Ria  December 3, 2017  from Android
Nieuwe monumenteigenaar

Hallo Ernst en Janet,

Even een opmerking over een lening bij het Restauratiefonds.
Dit is inweze een bouwdepot waaruit ALLEEN onderhoudskosten betaald kunnen worden.
Vooraf een vaststelling onderhoudskosten door de belastingsdienst is bijna een must.
We hebben ervaring hiermee, dus contact ons hierover maar eens.
Ik jullie geval zou dan alleen het materiaal hiervan kunnen worden bekostigd, omdat jullie veel zelf willen doen. Maar denk ook even aan de deels teruggave, door de belastingsdienst, van de kosten van het arbeidsloon. Ook hier weer alleen de onderhoudskosten.
Dus probeer een plan te maken waarin onderhoudskosten en verbeterkosten apart staan
Wij raden jullie aan om onderhoudskosten bij het Restauratie fonds te bekostigen en de verbeterkosten met jullie spaarmiddelen.
Kom anders gewoon even buurten in Lunteren. Wij zijn een paar maanden aan het verbouwen en hebben jullie traject al een deel door geworsteld.

Groeten van Jaap en Ria Vaarkamp


Ina Roeterdink December 4, 2017
Als t gaat om het financieren bij het Restauratiefonds goed te weten dat de fiscale aftrek alleen voor rijksmonumenten is. En ook voor gemeentelijk monumenten zijn er ook zeker mogelijkheden, vergelijkbaar met die Jaap en Ria noemen. Een en ander ia afhankelijk van de regio. Kijk op https://www.restauratiefonds.nl/monumenteigenaren/financieren  en/of neem contact op met een van m'n collega's. Belangrijkste tip: onderzoek in ieder geval of Restauratiefonds wat voor jullie kan betekenen. Heel veel succes en reuze benieuwd naar het resultaat! Groet, Ina


Ernst en Janet  December 19, 2017 
Heel erg bedankt voor jullie fijne, uitgebreide reacties. We zijn de afgelopen weken vreselijk druk geweest met de verkoop van ons eigen huis, de vergunningen, taxaties, gesprekken met de bank etc. We hopen zeer binnenkort het voorlopig koopcontract te kunnen tekenen.
 

Ernst en Janet Feb 10 
Yes!!!!! Het is rond! Gisteren de vergunning gekregen. 2 maart naar de notaris en dan gaan we daarna gelijk in het bijgebouw wonen. Vanuit het bijgebouw gaan we plannen smeden voor de kerk. Soberheid, eenvoud maar vooral recht doen aan het gebouw, zullen ons motto zijn. Super veel zin in dit nieuwe avontuur!


Jaap en Ria  Feb 10 
Nieuwe monumenteigenaar

Gefeliciteerd en veel succes en doorzendvermogen gewenst.